Zdanie mieszkania właścicielowi - protokół, kaucja i liczniki

Przy przeprowadzce z wynajmowanego mieszkania najwięcej nerwów kosztuje zwykle nie samo noszenie kartonów, tylko ostatnie spotkanie z właścicielem. To wtedy okazuje się, czy rysa na blacie była „od zawsze”, kto zapłaci za zmatowiałe panele i ile wróci z kaucji. Większości sporów da się uniknąć, jeśli zdanie mieszkania właścicielowi potraktujesz jak osobny etap przeprowadzki, a nie dodatek do ostatniego kursu busa.

Poniżej opisujemy, co mówią przepisy o zwrocie lokalu i kaucji, jak przygotować mieszkanie, co wpisać do protokołu i jak policzyć, ile pieniędzy powinno wrócić na konto.

Co mówią przepisy o zwrocie wynajmowanego mieszkania

Podstawowa zasada jest w Kodeksie cywilnym. Po zakończeniu najmu najemca oddaje rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie, które jest następstwem prawidłowego używania (art. 675). Wyblakła farba w miejscu, gdzie stało łóżko, ślady po meblach na podłodze czy delikatnie wytarta klamka to normalne zużycie. Wypalona dziura w wykładzinie, wyłamany zawias albo zalany parkiet już nie.

Ten sam przepis zawiera domniemanie, że mieszkanie zostało wydane najemcy w dobrym stanie. W praktyce działa ono na niekorzyść lokatora, który przy wprowadzaniu się niczego nie spisał: trudno potem udowodnić, że pęknięta płytka w łazience była taka od początku.

Ustawa o ochronie praw lokatorów idzie dalej. Przewiduje sporządzenie przed wydaniem lokalu protokołu jego stanu technicznego, który jest podstawą rozliczeń przy zwrocie (art. 6c). Wylicza też naprawy obciążające najemcę, m.in. naprawę podłóg, okien i drzwi, malowanie ścian i sufitów oraz naprawę uszkodzonych tynków (art. 6b), a po opróżnieniu lokalu każe go odnowić i wykonać te naprawy (art. 6e). Drobne nakłady wymienia również Kodeks cywilny w art. 681. Dlatego warto przeczytać swoją umowę: często precyzuje, czy po kilku latach najmu trzeba odmalować ściany, czy wystarczy oddać czyste mieszkanie.

Kaucja - limity i termin zwrotu

Zasady zwrotu kaucji zależą od rodzaju umowy, dlatego przed spotkaniem sprawdź, co podpisałeś.

We wszystkich trzech przypadkach właściciel potrąca z kaucji swoje należności z tytułu najmu, czyli np. niezapłacony czynsz, zaległe opłaty za media czy koszt naprawy szkód. Przy najmie okazjonalnym kaucja zabezpiecza też ewentualne koszty egzekucji.

Termin liczy się od opróżnienia mieszkania, a nie od końca umowy. Jeśli umowa kończy się 30 listopada, ale wywozisz ostatnie rzeczy i oddajesz klucze 5 grudnia, miesiąc biegnie od 5 grudnia. To dobry powód, żeby datę oddania kluczy zapisać w protokole.

Spór o potrącenia nie ciągnie się w nieskończoność. Roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia mieszkania przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu (art. 677 KC). W tym samym terminie najemca może dochodzić zwrotu nakładów albo nadpłaconego czynszu.

Jak przygotować mieszkanie przed oddaniem kluczy

Najlepiej zaplanować zdanie lokalu na dzień lub dwa po przeprowadzce, a nie na ten sam wieczór. Puste mieszkanie łatwiej posprzątać, a przy dobrym świetle obie strony zobaczą to samo. Jeśli przeprowadzkę dopiero planujesz, uwzględnij ten dzień w harmonogramie, który opisujemy w poradniku przeprowadzka krok po kroku.

• Wyjmij protokół z dnia wprowadzenia. Porównaj go z obecnym stanem pokój po pokoju. Rzeczy, które były uszkodzone na starcie, oznacz od razu.
• Wywieź wszystko, co nie należy do wyposażenia. Stare krzesło zostawione „bo może się przyda” to dla właściciela problem do utylizacji. Jak pozbyć się mebli, piszemy w tekście o wywozie starych mebli.
• Posprzątaj miejsca, które oglądają wszyscy. Lodówka (rozmrożona i otwarta), piekarnik, okap, fugi w łazience, kamień na baterii, kurz na kaloryferach.
• Usuń drobne ślady. Kołki po obrazach, haczyki i taśmy klejące. Dziury po kołkach zwykle traktuje się jak normalne zużycie, ale wiele umów wymaga ich zaszpachlowania.
• Sprawdź wyposażenie z listy. Pilot do telewizora, klucze do skrzynki i piwnicy, instrukcje urządzeń, karta do bramy.
• Zrób zdjęcia i krótki film. Najlepiej z widoczną datą, tuż przed przyjściem właściciela.

Jeśli przed oddaniem mieszkania musisz przez kilka dni gdzieś trzymać rzeczy, bo nowe lokum nie jest gotowe, rozważ krótkie przechowywanie rzeczy w magazynie zamiast przedłużania najmu o cały miesiąc.

Protokół zdawczo-odbiorczy - co w nim zapisać

Protokół nie ma urzędowego wzoru, ale powinien być na tyle dokładny, żeby ktoś trzeci mógł z niego odtworzyć stan mieszkania. Sporządza się go w dwóch egzemplarzach i podpisują go obie strony.

1. Dane stron, adres i data - także godzina oddania kluczy, bo od tego dnia biegnie termin zwrotu kaucji.
2. Stany liczników - prąd, gaz, woda zimna i ciepła, podzielniki ciepła, z numerami liczników i zdjęciem każdego odczytu.
3. Stan pomieszczeń - ściany, podłogi, okna, drzwi, armatura, z dopiskiem przy uszkodzeniach, czy były w protokole wejściowym.
4. Wyposażenie - lista mebli i sprzętów z informacją, czy działają.
5. Klucze - liczba i rodzaj kompletów, piloty, karty.
6. Uwagi stron - jeśli się nie zgadzacie co do jakiejś szkody, zapisz oba stanowiska. Podpis pod protokołem z uwagą „najemca nie zgadza się z oceną” jest lepszy niż brak protokołu.
7. Ustalenia o kaucji - kwota do zwrotu, ewentualne potrącenia, numer konta i termin przelewu.

Stany liczników są potrzebne nie tylko właścicielowi. Jeśli umowy z dostawcą prądu lub gazu masz na siebie, z tymi odczytami rozwiążesz je albo przepiszesz na kolejnego lokatora. Przy okazji zaktualizuj adres w urzędach i bankach, o czym piszemy w tekście zmiana adresu - gdzie zgłosić.

Gdy właściciel nie oddaje kaucji

Najpierw sprawdź kalendarz. Dopóki nie minął miesiąc od opróżnienia mieszkania, właściciel nie spóźnia się z przelewem. Po tym terminie warto działać po kolei:

• Wiadomość lub e-mail z prośbą o rozliczenie. Przypomnij datę oddania kluczy i kwotę z protokołu.
• Pisemne wezwanie do zapłaty. Z kwotą, numerem konta i terminem, np. 7 dni. Wyślij listem poleconym albo na adres e-mail z umowy i zachowaj potwierdzenie.
• Wyjaśnienie potrąceń. Jeśli właściciel coś potrącił, masz prawo wiedzieć, za co i w jakiej kwocie. Rachunek za naprawę jest lepszym argumentem niż „szacunek”.
• Sąd. Przy niewielkich kwotach sprawy toczą się w postępowaniu uproszczonym. Zanim pójdziesz tą drogą, policz koszty i czas, a w sprawach spornych skorzystaj z bezpłatnej pomocy prawnej w swoim powiecie.

Najmocniejszym dowodem w każdym z tych kroków są dwa protokoły (z wejścia i wyjścia) oraz zdjęcia. Bez nich zostaje słowo przeciwko słowu.

Plan na ostatni tydzień najmu

Kto zamawia ekipę, niech pamięta, że sprzątanie i drobne naprawy to zwykle nie jest ich zakres. Jeśli zastanawiasz się, ile godzin pracy firmy przeprowadzkowej zaplanować, zajrzyj do naszego cennika przeprowadzek.

Przeczytaj też: Meldunek po przeprowadzce

Najczęstsze pytania

Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie?

Miesiąc od opróżnienia lokalu. Tak samo jest przy zwykłym najmie, najmie okazjonalnym i instytucjonalnym. Właściciel może potrącić swoje należności z tytułu najmu.

Czy przy wyprowadzce trzeba odmalować mieszkanie?

Kodeks cywilny zwalnia najemcę z odpowiedzialności za normalne zużycie, ale ustawa o ochronie praw lokatorów zalicza malowanie ścian do napraw obciążających najemcę i każe odnowić lokal po jego opróżnieniu. Wiele zależy od umowy i od tego, jak długo trwał najem. Najlepiej ustalić to z właścicielem przy wypowiedzeniu.

Czy kaucja wraca w wyższej kwocie, jeśli czynsz wzrósł?

Przy zwykłym najmie tak - ustawa przewiduje waloryzację według czynszu z dnia zwrotu, ale nie mniej niż wpłacona kwota. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym przepisy waloryzacji nie przewidują.

Co, jeśli właściciel nie chce podpisać protokołu?

Sporządź protokół sam, zrób zdjęcia i film z datą, spisz liczniki i wyślij to właścicielowi e-mailem razem z informacją o oddaniu kluczy. To nie zastąpi podpisu, ale pokaże stan mieszkania i datę jego opróżnienia.

Do kiedy właściciel może żądać pieniędzy za zniszczenia?

Roszczenia o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie mieszkania przedawniają się po roku od dnia jego zwrotu.